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「李悦娥：齐抓共管同向发力坚决打赢执行攻坚战」百家号

如何看待百家号Lite小程序热议话题「李悦娥：齐抓共管同向发力坚决打赢执行攻坚战」
9月9日下午，省人大常委会副主任李悦娥率省人大常委会部分委员、相关部门负责同志一行13人在省高院专题调研“基本解决执行难”工作，与会人员围绕执行攻坚进行深入交流并提出意见建议。省高院党组书记、院长邱水平主持座谈并作表态发言。李悦娥副主任一行先后参观了诉讼服务中心，在执行指挥中心听取了关于执行案件37个流程节点的介绍，远程观摩了朔州中院正在现场执行的案件，观看了《上水平、创一流，奋进中的山西法院》和《为了庄严的承诺》两部专题汇报片，听取了省高院党组副书记、副院长朱明就全省法院“基本解决执行难”工作情况的汇报。参观诉服中心参观诉服中心远程观摩现场执行观看专题汇报片
在调研座谈会上，李悦娥副主任充分肯定了省高院的全面工作。她指出，省高院党组以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，切实把思想和行动统一到中央和省委的决策部署上来，政治站位高，三级法院齐抓共管，体现出奋勇争先、干事创业的良好精神风貌；改革意识强，各项审判机制改革齐头并进，多项举措走在了全国前列，审判质效等多项指标全国排名明显提升；工作作风实，社会认可度、代表满意度逐年提升；审判管理精，指导思想明确，信息运转科学，措施依法有力，审判流程节点很细、很实、很具体，科学、规范、透明的审判管理体系已经形成。李悦娥副主任指出，通过调研感受到全省法院合力执行攻坚的坚强信心和决心。主要表现在三个方面：
01
领导高度重视
邱水平院长身体力行抓执行，对执行工作亲自部署、亲自指挥、亲自督导、亲自巡检，各级法院院长带头抓执行，形成了上下一心合力攻坚的良好态势。省高院针对“基本解决执行难”提出“一个总目标、三个全力、六个依靠”的工作思路非常好，符合山西实际，全省法院决胜“基本解决执行难”攻坚战的行动力明显提高。
02
措施依法有力
始终坚持问题导向，聚焦存在问题，采取一系列措施强力推进，执行工作效能得到有效提高。
03
行动坚定有效
一年多来，省高院组织开展了“关键决心”、“联合利剑”、“法治力量”三个百日行动、“山西执行攻坚跨年大行动”等一系列专项活动，破解执行难题。
经过全省法院共同努力，全社会形成了解决执行难的浓厚氛围，“基本解决执行难”攻坚战扎实有效推进，执行联动机制有效运行，解决执行难大格局初步形成，网络执行查控和网络司法拍卖系统全面建立，联合信用惩戒机制有效实施，全省执行办案工作摆脱了前两年在全国法院排名滞后的局面，质效和位次明显提升。
为确保如期打赢“基本解决执行难”这场攻坚战，李悦娥副主任要求：
顺应新时代要求，增强工作的使命感
各级法院要清醒地认识到，“基本解决执行难”是贯彻落实以人民为中心司法理念的要求，是全面依法治国、建设社会主义法治国家的要求，是建设诚信社会的要求，必须坚决维护人民法院生效判决的严肃性、权威性，为确保全面依法治国深入推进、建设诚信社会建设提供坚强有力的法治保障。
把握执行工作特征，增强工作的紧迫感
要进一步完善执行体制机制改革，深化和巩固改革成果；进一步推进信息化建设，提高执行工作质效；进一步加强执行规范化建设，促进执行工作规范高效运转。充分发挥执行指挥中心平台“统一管理、统一协调、统一指挥”枢纽作用，加大对执行案件全流程的节点管理监督。深入整治消极执行、选择性执行、乱执行等问题，严格规范执行行为。
强化协调配合，增强工作的责任感
在省委坚强领导下，全省各级法院要认真落实好执行工作的主体责任；各级政府要积极支持人民法院执行工作，不断改善执行工作物质条件，带头执行人民法院生效法律文书；各级人大常委会要进一步加强对法院执行工作的支持力度，通过听取审议专项工作报告、出台决议决定、组织代表视察等方式，寓监督于支持当中，积极监督和支持法院依法履行职责。邱水平院长代表省高院党组作表态发言。邱院长表示，在基本解决执行难工作进入决胜总攻的关键时期，李悦娥副主任一行来我院就执行工作开展专题调研，这既是对全省法院基本解决执行难工作的有力监督，更是对全省执行干警坚决打赢基本解决执行难这场硬仗的巨大鼓舞，必将对进一步凝聚提升全省综合治理执行难工作合力起到很大的推动促进作用。多年来，全省各级人大通过充分行使监督权，有力地监督支持了三级法院依法独立行使审判权，促进了司法为民公正司法。在今天的调研活动中，与会委员和代表提出了很多具有针对性、建设性的意见和建议，会后我们要认真分析研究，切实予以落实。全省法院将以此次调研指导为契机，以更加坚定的决心、更加有力的措施、更加扎实的工作、更加艰苦的努力，坚决如期、圆满打赢“基本解决执行难”这场硬仗，不辜负各位人大代表和全省人民的期望。同时，也真诚地希望省人大及其常委会和各位人大代表能够一如既往地关心、支持法院工作。法院将进一步加强与人大代表联络，认真研究办理代表们提出的意见建议，与各级人大一起推动山西法院不断实现新发展，为满足人民群众新时代多元司法需求而努力奋斗！
调研座谈会上，省人大内司委主任委员白秀平、省人大常委会副秘书长张世文、法工委主任蔡汾湘、研究室主任梁若皓，省人大常委会委员王卫星、王继伟、刘本旺、梁俊明等委员、代表先后发表意见，充分肯定了省高院在政治建院、改革强院、科技兴院、审判质效提升、全力执行攻坚等方面取得的突出成绩，并就进一步做好“基本解决执行难”工作提出意见建议。
省高院在并党组成员、副厅级以上领导、执行局副处级以上干部参加调研座谈。文/图丁国华谭建国苗晋源
编辑：梁慧杰
来源：山西高院
该话题由百家号作者黄河吕梁频道「简介:山西省吕梁市新闻之窗」整理发布
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「前房地产中介员工谈买房心得，句句是精华」百家号

如何看待百家号Lite小程序热议话题「前房地产中介员工谈买房心得，句句是精华」
这是我投资房地产的一些经历与浅见来源：谦和屋（qianhewu2008）
说来也巧，十多年前，我就从事房地产相关行业了，我是某中介在我们这个省份的第一批员工，也就是房地产中介。那段岁月其实也很有趣很好玩。
当年从事房产中介的时候，利润远没有现在这么高，是一份吃力但是收入一般般的工作。我印象中，我们这儿当年房价大约也就是3000左右了，做得好的中介，一般来说，一个月在我们这儿，也就成交两三套房产，都还是中小户型，两三套加在一起，总价不过几十万，提成算下来，能有四五千，都算是高薪了。远远不像现在，一套房，动辄七位数，一个月成交一套，提成就上万了，还不算其他杂七杂八的费用。
不可否认的是，当年我近一年半的从业时间，对我在房地产投资这个领域打下了一个小小的基础。
最开始，我在做中介的时候，就发现有一群专门买卖二手房的人，我们这边叫做——提篮子，还有些地区，叫做——房虫子。他们是怎么操作的呢，就是首先花一笔钱，以合适的，或者较低的价格，买入一套房子，然后，开始略作整理，甚至简单装修，再过一阵子，就放给中介，加价卖出去，一般来说，大约利润率能在15%左右，有时高一点，有时低一点，但是，几乎没有亏损过。大约一年能周转4次左右。也就是一个季度，能买卖一次。这样下来，一年基本上来说怎么也有50%左右的利润。后来，这种玩法，升级了，开始引入杠杆操作，衍生出两种路线，一种是，按揭或者抵押，买入一套，付出的，仅仅只有首付的钱，利润却是房价的15%左右，这样，周转率会下降一点点，但是，由于杠杆高，最终的收入，还是非常可观的。还有一种，就是付定金+公证，用较少的定金，比如10万，签下合同，然后，和房东去公证，约定一个最迟付尾款的时间，在这个时间段，以较低的利润，抓紧卖掉，提升周转率，并且，杠杆的比例就更大了。往往10万块，就能撬动80万左右的房子，一两个月之内卖掉，能有近10万左右的利润。这种方法，在后来，比较常见。
我那个时候，专门做相关业务，看到了很多这样的人，这样的案例。当时，我才刚入社会不久，就发现，这里面很有学问，于是，当时就和资深的投资者聊天，学习。收获很大。在十多年前，我就在内心种下了一个种子——房产按揭。
现在看来，大家对按揭应该是熟悉得不得了了，但是，十多年前，在我们这个二三线城市，大量买房者，是不熟悉，不了解，甚至，排斥按揭的。总想着，我买一套房子，自己家庭住在里面，这么一个窝，还欠银行好几十万，每个月还要用工资的一部分，甚至一大部分去还款。心理有巨大的不安全感。我那时，身边买房的同龄人比较少，长辈买房，基本没有用按揭贷款的，同龄人就算买了房，也是尽量不按揭，少按揭。可是，我通过长期的观察与了解，发现，按揭是一个非常好的工具，能很有效的提升资金的使用率，本来只能买一套，通过按揭，可以买两三套了。而定金+公证的方式，能够更加快速的周转。
当时，和那一批投资者天天研究天天弄来弄去，就陆陆续续的有了直观而确切的感受。后来，我们几个小伙子，弄了一笔初始资金，就开始陆陆续续进行这样的投资了。由于我是当时第一批某中介的员工，加上本身比较爱学习，我爱学习到什么程度呢？我印象很深的是，当时有本杂志，叫做《红地产》，巨贵，几十块一本，我们当地卖这个杂志的都很少，我专门找到一个邮局去定，先把钱给了，然后，杂志到了，就去拿，那时候，能看到全国的房地产发展情况，所以，一直不断的学，我还自学风水，哇塞，找我买房的，我还免费给他看风水，什么这煞那煞的，讲得乌拉乌拉的，找我卖房的，我也能从朝向，格局上面，找到独特的卖点，后来，慢慢的，就被总部喊去给全省的分店做培训。这样，资源就更加广了。现在想想，那段时间，真是勤奋，勤奋到什么程度呢？我们出去找房子，都是骑小电驴，等红灯的时候要停下来，有一只脚做支撑，一天下着小雨，我等红灯时把脚支撑在地上，突然感觉到一股凉意，抬脚一看，赫然发现，鞋底有一个拳头大的洞，哇塞，硬生生把鞋底磨穿了。
就是这样比较较真的态度，慢慢的，到我这里的买家和卖家的信息就逐渐多了起来，加上赚了钱，一般都比较愿意分享，后来，就逐渐可以不出去了，信息会自动过来，还可以做一些筛选。
是不是这样的日子，就持续下来了呢？啊，如果持续，倒也不错，因为，当时同批的那群朋友，都有自己的中介品牌了，做得都很不错，加上这几年的房地产发展，利润也是相当可观的。但是，我没有，我和好兄弟去创业去了，然后，创业了十多年，现在又转了回来。回来做了投资理财。
可是，当时的经历，给了我极大的帮助，我这十多年下来，没有一套房子是全款的，全部都是有贷款的。这就是当时那群投资者带给我的东西。我一路坚持了下来。现在回过头看，我想，如果是全款的话，我的房子会比现在更少~
可是，是不是投资房产，就是抓住按揭这一点，就够了呢？我想，或许还有一些其他的东西。
接下来，就说第二点。
当年，我认识了一位温州炒房团的成员，他在温州的实业是做外贸的，就是做那种小手提袋的，产业也挺大，他来的时候，是有套房子给我做了独家代理，我全权负责帮他卖，钥匙就放在我手上，我印象中，他给了我一个底价，超出部分，还有红包分成。挺爽快的一个朋友。后来，我就帮他卖了，他飞到我们这里签合同，我印象深刻极了。他一来就感谢我，拼命握手，说：我在全国都投资房地产，大部分都是赚钱的，就你们这个城市没赚钱。我看了他的合同，买了两三年了，确是没怎么赚钱就卖掉了。当时，我就问他，我说，你怎么不干脆再等等啊，以后肯定会涨，会赚钱的啊~他说，没有精力来照顾这边的房子，处理掉算了，把钱拿到其他地方去投资。
我当时就记下来了，这对我后来影响也很大。就是——不熟悉的城市，不投房地产。当年他来我们这里的时候，就是跟着温州炒房团来买的，买了就没管理了，熬了几年，就卖掉，最后，投资收益很一般。我后来就想着这个事情，作为熟悉本地情况的人，我要是他，我就不会买那个小区，因为，那个小区比较偏远，品质也一般般。
在这十几年，我就发现我身边好多人，没有考虑到这一点，我身边有人买了海南那边的度假房，还是期房，还是毛坯！结果，后来交房要飞过去，装修要待好久，那边的环境，和买房时看到的规划，已经有了很大的不同了。这房子，买到手上，郁闷极了。这里我多说一句，关于度假房——我个人是不会去投资度假房的，要买度假房，我就会纯粹当成消费，和投资一点不挂钩。为什么呢？尤其是海南那边，我这些年，经常去海南，我就发现，海南真正适合居住的时间，一年不过几个月，夏天去吧，那个热啊，我有几次是八九月去的，白天基本上不要想出门，太阳晒起来，一天就能晒伤，回家就脱皮，涂防晒都没有用。要是开车出去，车子不能熄火，有次我熄火，去买个椰子，才几分钟，车里就不能进人了，滚烫！硬是开了好一阵子空调，才勉强凉下来。台风天，更不要说了，有次专门台风天前后去三亚，搞什么冲浪，请了教练，我去！下水才知道，冲浪这玩意儿，不像电视上那么好玩，这是有生命危险的，我们和教练吃饭，我多嘴问了一句：教练啊，冲浪会不会有危险啊？教练也是一个直肠子，说：那肯定会有，前天才死了个人，我们一起去拖上来的！三十多度的气温，我硬生生打了个冷战，但是，约都约了，怎么办哩？还是去吧，你别说，还真危险，冲浪板在巨大的浪下面，搞不好，就跟刀一样，危险极了。所以，遇到台风天，海南也没啥好待的。后来我就算了算，除去这些不适合待的时候，还能剩几个月？这一算，还不如包酒店，天天住酒店，度假完了，就回家。这样算下来，还比较划算。服务还更好。更不要说，房子的后续保养之类的事情了。其实，去多了，我就感觉，度假型房产，刚刚到的时候，新鲜感会持续三四天左右，接下来，就会比较无聊了。要待上一个星期，就想家了。所以，我对度假型房产，基本不考虑自住。投资嘛，就更加不考虑了，想想，卖出的时候那麻烦事，就脑袋大。真要度假型房产，我认为，是要全家人都有长居过去的打算，然后，后续的问题考虑清楚之后，再做决定。在此之前，要度假，选择酒店，无论如何，比自己弄一套房子在那边要好很多很多。所以，不熟悉的城市，我是不投房地产的。
好了，要贷款，要熟悉城市，就可以了，对吧？
我认为倘若这个房产，你是做投资打算的话，一定要有出租的安排。购入价和租金要按照自己能承受的比例。
这一点，在目前来看，是最受争议的一点。因为，按照这个逻辑，北上广深，无论如何，是没有办法投资的。一千万的房产，往往一年租金不到30万。也就是不到3%的收益率。怎么买？
我仅仅说我个人的意见，也仅仅适合我个人的情况。
我是肯定不会在现在的租售比购入北上广深的房产的。
当年，有这么一件事，给了我很大的震撼。
也是温州炒房团的事，当年，在温州有个投资者，一下子按揭了好几十套房子，那个时候，按揭是没有限制的，首付三四成，可以按揭很多套。他们全家就这么按揭，持有了很多很多房产。但是，他们非常明确的是短期持有，涨价就卖，不打算收租。所以，这几十套房子，都是空置的，但是，账面财富在不断的上涨。众所周知，温州的房价，暴跌过一段时间。这位投资者就是栽在这个上面了。原因很简单，他赌房价一直涨，所以，除了留下一笔流动资金，供几个月的房贷以及自己开销之外，全部高杠杆买入房产了。重点是，没有出租，因为，租不起价，干脆不去出租。
然后，就在他持有的时候，房价崩了，开始暴跌。这位投资者就困住了。好了，这个时候，有人开始要问了，这位朋友，持有这么多房产，就算开始暴跌，卖掉几套，不就可以了吗？一来，每月还贷就减少了，二来，流动资金就多了啊，撑一下，就过去了啊。
所谓之，人算不如天算。我们也就在经历这次股灾以及熔断，才有感觉——在中国这种几乎不存在流动性问题的股市，还是会出现卖不出去的时候啊。当年也是这样。要知道，房价这东西，一旦下跌，尤其是大批量大幅度下跌的时候（价量齐跌），会出现持币观望的情况。这种情况最吓人。
因为，会引起恶性循环，暴跌——持币观望——房东迫于压力，再降价——又引起更大的下跌——之前买入接盘的人，转瞬损失几十万，后悔不迭——准备买房的一看这个情况，更不敢买——房东压力更大，更加要降价——再一次循环。当时，这位投资者就面临这个情况。撑不过去了，民间借贷借了一笔钱，还是没有撑过去。最后，全部身家亏光光。
我听闻这个事情的时候，特别震撼。因为，这位投资者亏光光的数额对我来说，是一笔天文数字。所以，我内心对这个事情就极度敏感。
以致于，我后来买房子，都基本遵循——贷款尽可能多，年限尽可能顶格。让我每个月的还款额尽一切办法变少。哪怕最终总还款额多很多钱。然后，在每个月还款的额度较小的前提下，好好装修处理好房产，以合适的价格出租。
基本上。我现在持有的房产，距离当时的买价，大约能到8%左右的回报。就是100万左右的房产，一年能有个8万左右的租金。然后，房租每年递增5%-8%左右。我尝试下来，这样的方式，一般说来，就没有什么还款的压力。与此同时，还保证要有足够的现金流以及其他收入。换句话说，房价暴跌，我也能撑比较久，等待黎明的到来。这样的条件下，我才会买入房产。
好了，问题来了。这样的条件，每个人都想要。但是，很多地方达不到啊，怎么破？
破不了……不是开玩笑，是真的破不了。碰到这样的情况，我就会选择不买。如果是自己住的话，也就是所谓的刚需，那没办法。但是，如果是投资，我就不会买。所以，北上广深，现在的租售比，我是不会买入投资的。哪怕接下来翻倍，翻几倍，我都不买，钱，是赚不完的，但是，能亏得完……
我们买房子，都是等待，寻找，找到了合适的标的，能够达到上述条件，就买入。一买就买尽自己能力的多一点。然后，老老实实出租，老老实实交贷款。等待最终资产的上涨。
真正难能可贵的事情是，很早知道一些适合自己的原则，然后，用后续的时间去坚持这些原则。
再有就是，我不碰商铺的。原因很简单，说出来不怕大家笑话。因为我大学学的专业是——电子商务……我研究电子商务的时候，还没有淘宝，只有一个叫做易趣的网站……
所以，至今为止，我从不买商铺的。但是，不可否认，依旧有很多人在商铺上赚了很多钱。早两年，也不知道从哪里出来一种营销方式，叫做——“一铺养三代”。我真是瞠目结舌。这是怎么弄出来的？谁想出来的？商铺本来就40年的权限，谁家三代人就40年寿命啊？还有，中华人民共和国成立，还不能说走完了三代人。
其次，我在实践中，发现，商铺在期房的时候，买错的概率是很高的。住宅，写字楼，层数不同，朝向不同，基本上，价格也不会差太大。但是，商铺稍稍差一个位置，或者，朝向，格局稍稍差一点点，最终价格和租金的影响会非常非常大。所以，这种容错非常小的投资，我自己是不碰的。
我们这里有人买了X达的商铺。欲哭无泪。商铺长期租不出去，结果，门前的空地，被用来停车，这一停车，就更加租不出去了。好家伙，一个商铺好几千万啊。一年一分钱租金收不到不说，还要交管理费物业费什么的。
我对商铺是敬而远之。
我个人投资比较喜欢投写字楼。还是因为租金的缘故。当然，在实操中，还有一点，是被很多人忽略了的。就是，住宅可能发生风险。因为，住户如果有一些不好的嗜好，不好的朋友等等，往往发生一些意外，会始料不及。我从事中介的时候，曾经知道有租户租了房子在房子里面发生意外的。那真的很麻烦……写字楼会稍微好一点。
但是，写字楼的选择还是有很多细节要注意的。
比如，租户是什么行业，什么公司，最好选择有护城河的公司当你的租户哈~我们和我们的租户都保持了比较良好的关系。我们的租户生意做得比我们大，所以，我们还是很放心的，也能成为好朋友，保持良好的关系，相互支持，相互学习哩~
还有一个要点，就是上述这些条件满足了，留意了，之后，还要注意的地方——社区的选择。
关于这一点，曹仁超有本书有详细的记录。我个人当年看了之后，在后续十多年里，坚持这么做了，目前看来，回报是可观的。
我记得，当年我们这里有一个超级大楼盘，叫做XX世纪城。里面可能住了成千上万户，我之前在北京天津也见识过这种超级大盘。当时开盘的时候，也是来者云集。我看了之后，我就劝我朋友不要买，因为，这种超级大盘，在未来的管理上，会出现很大的隐患，会有很多问题的。因为，我们看过太多这样的情况了。首先，楼盘太大，意味着，租户会很多很多，来源就比较庞杂，那么，管理起来，你就会比较头痛。后来，事实证明，的确如此，大量的传销人员，小公司等等，租到了这个小区，结果，住里面的就郁闷了，每天都听到隔壁——要不要成功？要！！！感恩的心，感谢有你……
然后，由于这样的情况，一旦开始，就很难结束，从而导致，里面的自住者开始逃离，或者卖，或者租，由于这样的情况多了，比着卖，比着租，价格就很难上去。最终受益就大打折扣。再者，物业的管理是跟不上的，尤其是，有些地区，有些物业，里面离职的人员，很有可能熟悉小区环境，薄弱环节，从而……
最后，小区过大，出意外的事情就多，一些意外情况发生，最终，这个后果，是全体小区业主一起承担。这就尴尬了……
所以，我当时没有买这个小区，我用更贵的单价，买了一个更小的，较好的小区，总共几百户，几栋楼，目前看来，涨幅和租金，早已甩了那个楼盘几条街了。
归根结底，房子这东西，是和股票不一样的，房子与每天的生活，里面人的生命质量挂钩的。那么，自然环境与人文环境就决定了房子的价值。其实，房子本身的质量和装修，在我实践中，反倒体现得并不明显。我之前听闻一种说法，房产取决于三点——地段，地段，地段。我个人认为，对也不对。说其不对，在于，现在的交通，地段不是太重要，尤其是未来的工作模式的改变。说其对，也对，因为，地段又将上述条件包含在内了。
不过，以我自己来说，我还是认为，千金择屋，万金择邻。我个人会比较看重社区，也就是看重人文环境多一点。土地是国家的（房东角度），房子是房东的（租户角度），但是，生活是自己的。
对于写字楼，我自己的经验是，我会去选择综合性的写字楼，就是既有写字楼，又有住宅，还有商场。这一点很重要。我在实践中也体会了。
早几年，我们这里有个很有名的写字楼开盘，绿X广场。当时去看，价格也比较高，但是精装修。我看过之后，就认为，这个楼盘未来不好租，因为，没有配套的住宅，配套商场也只有一个超市。而更糟的是，对面有个写字楼，配套住宅比写字楼还大，配套商场是万达的水准，关键是，价格是绿X广场的七折左右。就隔一条十字路口，不过一两百米左右吧。
于是，果断买绿X广场对面这个写字楼。现在过去好几年了。事实证明，的确如此。
绿X广场由于买价贵，房东多开价较高，当然，不可否认，绿X写字楼的档次看上去也很棒。可是，由于倘若在绿X开公司，员工住宿就是一个问题，没地方租宿舍，吃饭只能点外卖，或者去较远的对面商场吃，结果，大量的写字楼空置，然后，底下的超市没开了。目前看来，整个写字楼就显得很破败。
这商业地产有个什么特性呢？就是，越旺的地方，人越扎堆，人越扎堆，这个地方就越旺。而绿X对面的写字楼，就比较旺，早几天去问空置率，说是不到10%，我想，这就是写字楼，我个人比较注重的地方了。
以上，基本上，我个人投资房地产的思路，就这样了，也没啥干货，一点点自己的体会罢了。
这里，说说我对房产“卖出”这个方面的看法。
至今为止，我还没有卖出过。因为，我持有房产，就不太想卖出。
所以，我认为，之前所述是为了留出——房产投资的安全边际，而这个安全边际就是为了实现我自己的——不卖出的理念。
如果真的要卖出，我想，可能也是很多年后用来置换，就是，卖掉老房子，然后同时买入新房子。这样的逻辑。
为什么我不太喜欢选择卖出这一点呢？
首先，我自己由于职业经验，对房子还是有独特的感情。
我总认为，房子承载的是一个人生命中的一段，我自己住，承载的这一段，就是我自己的生命历程。租给别人，承载的就是这个人的生命的一段。起起落落，欢乐悲哀，都是经历。卖掉嘛，就意味着说再见。
我童年居住的一所房子，后来被我亲戚卖掉了，这些年，我隔一段时间，就会开车去那里，一个人静静的坐上好一会儿，然而，这所房子，已经和我没有任何关系了，他承载着我的童年，我和爷爷奶奶相处的那一段时光，那段无忧无虑，快快乐乐的童年。我每次坐在车上看着房子的时候，我就很难过……
我带着太太去看这所房子，跟她说当年在前坪发生的故事，可惜的是，我没有办法领太太进门参观了。所以，我不太愿意卖掉房子。
而且，我正在准备把这所房子再买回来。我要带着我小孩，给他介绍父亲童年的时光。所以，我不喜欢卖掉房子。
其次，在经济的角度看。不卖房子，或许也是一个不错的选择。
当年，我在做中介的时候，认识一个人，他很有意思，在我手上买了好多房子了。十多年前就开宝马了，算是比较富裕的人了。我就问他，向他请教他的投资理念。我问他为什么不断的买房子。他的回答很有趣——我和我太太每年都会固定买一两套房子，然后，出租出去，一直拿着，不卖，买个几十套。到我们老了，我们每年卖一套，然后，拿着卖房的钱，做自己想做的事情。我当时就被震撼了。这个思路是我从来没有听到过的啊。十多年前，谁会这么想问题啊，都是买一套房子，恨不能准备三代都住着了，哪还会想着这样弄啊？
我当时就大受启发，一直记在心里。按照这位投资者的做法，到现在，他应该还在买入的阶段，还没有卖出，想想，也有几十套了，至少也是大几千万了。所以，这些年，我买下来的一点点房产，一套都没有卖掉过。按照我上述的算法，每个月的房贷通过租金来弥补，还款的压力还是没有那么大滴……未来卖不卖，哎，再老一点再说吧~
还有一个原因，也很有趣，就是，我在研究家族财富传承的时候，发现有些“老钱”家族，有个共同的特点，就是资产配置的时候，哪怕实业与股权投资明显更赚钱，也会有相当一笔投资在房地产上，或者土地上。
经研究表明，他们这些“老钱”家族看过太多资金流动起来，流着流着，最后就没了的情况，尤其是财富在代际传承的时候，稍稍不注意，后代中有几个败家子，或者有一群损友，流动的财富，一下子就没有了。这种案例，屡见不鲜。
我自己在实践过程中和拆迁户打过交道，这种情况很明显，往往是一个村拆迁，瞬间就多了好多百万，千万富翁，然后，这里面，有人会立马把这些钱买房子，买门面出租，有人会立马开公司，搞自己的新事业，有人会立马换房，换车，换老婆，每天胡吃海喝闷睡。
几年下来，能够现在还维持好生活的，往往就是遵循了——老固定资产（被拆迁的房子）——流动资金（现金）——新固定资产。遵循了这样的拆迁户，还稍稍好些，其他的，多是固定资产被动转成流动资金后，就流动到别人的口袋里面了。后果好惨好惨啊……还染上一身恶疾，一身毒瘾，赌瘾。
话说，能处理好流动资金，这件事，本来就是一种才能，还是一种稀缺才能，更别说，能每年不断增值，把钱省下来，再投入，再升值。这种稀缺的能力，是需要相当大的天赋以及相当多后天的努力与学习，才能*得的。不是突然一笔钱到了，就自动拥有的。往往，这个时候，是最容易出危险的时候。
假设，真的到了这个时候，还是稳妥一点，把流动资金换成固定资产，再随着自己的成长，而慢慢做决定，会比较好一点。所以，我对自己并不那么自信，也就没有卖房这个需求。
以上，是我投资房地产的一些浅见，仅仅代表个人意见，因为，每个人的实际情况不同，我之解药，或许是他之毒药。这是不能共通的。但是，也没有关系，多一个我这样的视角看看房地产投资，也还不错，反正也是免费滴，您说是不是？

该话题由百家号作者雪球「简介:炒股，看雪球就够了。」整理发布
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