深度活力岛，活力岛为何无活力？未来走势又将如何？

如何看待百家号小程序热议话题「深度活力岛，活力岛为何无活力？未来走势又将如何？」
活力岛，这个作为当年相城招牌的区域，开发10年有余，却收获差评满满。活力岛为何无活力，未来房价又将去向何方？01活力岛的前世今生活力岛板块，位于苏州北部相城，隶属于元和街道。2001年，原吴县市撤市分设相城区和吴中区。相城之名取自于春秋时期吴国大臣伍子胥在阳澄湖畔“相土尝水，象天法地”典故。2006年，相城区将活力岛的规划发展提上日程，2007年正式开始重金打造。同期，合景和香港恒基分别进驻活力岛板块，其中恒基在2007年一口气拿了6块地，其中就包括2016年退给相城区的两块商业用地。2009年6月，合景首期开盘试水，5700元/平起，由于意向购房客户踊跃，实际开盘价格比此前放风出去的价格高了几百，开盘现场还出现了个别“闹事”的情况发生。而恒基直到拿地四年后的2011年才推出了首期产品：恒基水漾花城，此时的价格也达到了最低9500元/平以上。2007年向后，随着金辉，华润，首开等一大批房企和地头蛇相城城建的入驻，再加上本身画大饼似的规划以及媒体的推波助澜，活力岛板块的房价如坐了火箭般扶摇直上。2011年均价超过了10000元/平。而此时的园区湖东，万字头以下的房子还比比皆是：8字头的路劲i主场、天地源水墨三十度、亿城左岸香颂，9-10字头的中海国际社区、雅戈尔太阳城...由于后续相关基础设施、商业教育等配套资源进展缓慢，甚至于原地踏步，活力岛那层神秘的面纱也逐渐被揭去，人气开始急速下降。2011年-2015年的活力岛走出了下跌然后区间震荡的行情，而彼时的园区房价却一步一个台阶的向上攀登。2015年始于园区的第一波上涨后，活力岛依然毫无反应，直到第二波上涨进行到中期的时候，2015年年底，活力岛才一溜小跑的向前追了追。价格的洼地，让本地和周边常熟等地投资客，以及担心上不了车的刚需填平。来源：房天下来源：360淘房02活力岛为何走出如此窘境？首先，相城区对活力岛的整体规划过于激进，过于好高骛远。在东有金鸡湖西有狮山两大CBD的情况下，在不考虑自身居民组成和产业特征的情况下，贸然规划了活力岛苏州北CBD。虽然规划初衷是好的，但有点过于高估了自身的现实情况。对比而言，园区本身外来人口居多，80万常住人口中，有75%的人口是外来移民，且外企众多，整体学历相对较高。金鸡湖又是苏州重点打造的城市新地标。狮山更是金鸡湖崛起前的核心商区，当金鸡湖还是一片荒地时，狮山早已繁华尽显，曾经的江苏第一高楼香格里拉酒店便坐落于此。而相城此前只是当年吴县的一部分，分拆后的相城区是以陆慕和蠡口合并的元和作为城区存在，客观来说，本质上大家还是乡镇居民的生活习惯和思维，还没有来得及习惯市民生活。再加上曾经的村镇领导的眼界与执行力，罔顾眼前现实，一味地追求所谓的高大上，规划了如此多的商业地块，结果大部分都成了镜中花水中月。十多年过去了，曾经规划高达63层的相之门，最后只落得了个20层的公寓。鸡贼的恒基也在住宅卖的差不多的时候，将商业地块退还给了相城。其次，缺乏高端产业基础和有效的产业导入。虽然相城的城镇化率已经达到70%，但是没有产业基础的城镇化，无疑只是空中楼阁。没有产业导入，便没有有效人口的流入。没有有效人口的流入，何来商业的发展。没有商业的发展，又如何吸引更多的产业落地和人口增长。缺少了起点，这一良性循环便无法实现。对比当年的园区，在湖东还是一片荒地的时候，大量的工厂便已落户于此，道路也先于住宅成网，这一切都为后续的良性循环打下了坚实的基础。狮山因为道路规划建设早于园区，虽没有园区先进，但在产业上来说，同样拥有大量的第三产业与制造业。而反观活力岛，向东到了齐门北大街，向西到了广济北路基本来到了乡下，连人民路到了活力岛都能被兵分两路。活力岛周边，除了住宅和商业规划，产业又在何处？第三，周边配套的匮乏。对于商业而言，仅有的距离相对较近的繁华中心早已经不能满足周边居民的需求，期待大悦城的早日到来。相比于商业，其实活力岛更缺乏的是有效的商业运营。东西岛上的那些曾经漂亮的欧式建筑，如今是大门紧闭，一片荒芜。周边也只剩下小外滩边的伦敦桥婚纱摄影基地的火爆。金砖路与聚茂街交汇处的河畔广场一直处于招商招商再招商的路上，这条路何时走到终点？水韵花都商业在空置了几年后如今却计划变成商业办公楼。也难怪当相城城建将恒基退还的76号地块揽入麾下时，活力岛居民溢于言表的失望，毕竟此前盛传龙湖第四子将落户于此，而且城建带给相城人民太多不好的回忆。对于学校而言，同样是活力岛的短板所在。目前学区范围内仅有御窑小学和元和小学两所学校招生。另外还有今年即将招生的玉成小学。御窑小学、元和小学共享施教区：新元和塘以西，华元路以北，朝阳河以南，西至与黄桥交界的元和区域。包括：城立方、尚景花苑、水韵花都家园、水漾花城、玉成家园一期、橡树湾花园、春天花园等。目前的活力岛二手房，在售的业主很大比例上，要么是之前涌进来的投资客，要么是为了孩子上学而置换。紧张的教育资源，再加上相城吴中不能报考市区高中，以及整体成绩的相对低迷，越来越多的学生家长开始了置换迁徙的道路。03活力岛的房价未来向何方？十年发展的衰败，也让活力岛成为相城人民的一块心病。当然为活力岛操碎了心的不止相城人民，应该还有楼面价超过2.6万/平的鲁能。不过最近两年，相城区似乎也发现了问题的症结所在，开始做出改变。规划上，规划设计范围北至春申湖路，南至沈思港路，西至广济北路，东至元和塘，规划面积约1.79平方公里的中央商贸城被确认为全国首批城市设计试点城市示范项目。位于中心区的76号地块，也被重新规划拍卖，虽然中标方不尽如人意，但好歹迈出了停滞十年的第一步，希望后期城建能够真正委托给专业的运营公司运营，别再成为烂尾。产业上，活力岛的招商也进行了改变，计划将在西岛打造人工智能产业园，在东岛打造文化创意产业园，不管怎么说，蚊子腿再小也是肉啊~最起码相城也在意识到产业入驻的重要性。配套上，苏州第二图书馆，第二工人文化宫，玉成小学也都会陆续完工投入使用。元联邻里广场农贸市场也在去年公布规划。活力岛配套上终归是在曲折向前进。交通上，4号线穿过活力岛板块，2号线也相距不远。对于上班族来说，出行还算便利。个人认为，短时间内学校+地铁才是影响活力岛板块房价走势的关键因素。随着各种配套的逐步完善，活力岛板块的房价也将会被逐步夯实，但如果拿把枪指着笔者脑门，非得说出未来5年房价涨多少，不好意思，只能说谨慎乐观，在高铁新城作为相城城市核心的现况下，最大的不确定因素还是相城的执行力和运营能力。关联文章：一个悲伤的故事，16年了！吴中相城的初中毕业生仍然无法报考市区高中！深度尹山湖，为啥房价涨不过别的板块？未来走势又将如何？
该话题由百家号作者苏州地产观察「简介:写走心的文章，做有态度的自媒体~」整理发布。
更多有关深度活力岛，活力岛为何无活力？未来走势又将如何？的讨论请扫码关注百家号小程序签约作者「苏州地产观察」