一篇尽知：越南买房全攻略

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文|玛莉小编出处|泡泡楼市说（ID:popoHouses）1991年中越关系正常化以后，越南开始策马奔腾，加入各种国际组织。1995年入东盟，1998年入APEC，2006年入WTO，2015年与欧盟签署自贸协定，2016年入TPP，2017年入“一带一路”，2018年成“东盟经济共同体”完全成员国……2018年4月，胡志明市某偏远社区推盘，800套均价1万元的房子，刚一推出，就遭到1800人哄抢；7月推出的另外两幢公寓，同样引发千人排队，6小时售罄！在抢房的人群中，有一多半是外国面孔。有越媒报道，2018年前四个月，外国人在越南的购房量已追平去年全年。日本、韩国、新加坡等地的投资客都杀了进来。把房子当信仰的中国人自然不甘人后，以25%的投资人群贡献了40%的交易量，堪称越南房市的主力军。除了河内和胡志明，中国炒房团还顺手横扫了越南旅游城市岘港、芽庄。富豪买别墅、小资买民宿，赌的就是游客扎堆、出租不愁。在芽庄，2000元/平米的楼盘被炒到3000元/平米；有人还雇越南人当代理，在芽庄大肆买地。在很多人看来，越南楼市可谓不折不扣的价值洼地。2017年，越南GDP增长6.81%，吸引外资达创纪录的358.8亿美元，成为东南亚的经济引擎。蜂拥的投资、年轻的人口、崛起的中产、高速的城镇化……在众多西方媒体的眼中，如今的越南正迎来“千年顺境”，即将成为下一个“世界工厂”。当下这轮房地产热潮，始于2015年。那一年，越南出台新《住房法》，允许外国人购买公寓房，房价由此拉开上涨的序幕。新《住房法》颁布前，号称“对标上海”的胡志明市，中心地段房价1.3万元/平米。仅过了一年，就高到2万元/平。2018年突破3万元/平。三年翻了一倍多，还一房难求。而今，如果在越南买房，我们要全面了解哪些信息？今天一一为大家细说：越南的房产交易基础知识①房屋类型&交易规则从2015年开始，越南才放开了对外国人的购房限制。之前想投资，只能通过越南人本地人中转，如果你找的人不靠谱，很容易被坑钱。越南有两类房产，一种是house，一种是apartment。house是指的一栋栋的独立房屋，一般是老式住宅。具有永久产权以及土地所有权。apartment指的是公寓，也就是一般的小区房，比较受年轻人欢迎。不过就算对外国人开放了房地产市场，外国人也不能购买house，只能购买apartment。在越南本地，house是比较受中老年人欢迎的，因为房子有永久产权和土地所有权，房价涨得比较快，但是外国人并不能买。市中心地段的house非常的贵，每年涨幅基本上可以达25~35%，价格上和北上广基本上是同级的。一栋比较好的house经常是100万美元起，上不封顶。最高我见过437万美元成交的独栋house。接下来我们说说现在比较适合非越南人投资的apartment。apartment对于越南本国人是永久产权，外国人购买的话是50年产权，但是到期时可以免费续约一次，你可以把它看成是100年产权的。对于外国人来说基本上可以考察的投资房只考虑apartment就可以了。由于产权的限制，并不推荐外国人买二手房，但是外国人如果想「买」二手房，只能向外国人买，如果想「卖」二手房，可以卖给当地人和外国人。除此之外，外国人买房不能在银行贷款。②购房所需证件1.合法的护照；2.有效入境越南的签证（需保证在签订买卖合同时，签证有效）或免签证证明（外国人有妻子，丈夫，孩子是越南人或在国外定居的越南人）。③买房流程1.选择拥有25年专业海外房产经验的置业顾问，充分了解越南市场，由顾问为你匹配适合您需求的房源。2.选定商品房或者别墅后，客户支付认筹金给代理商认购选房（定金从五千万越南盾到两亿越南盾不等，折合2200-8800美金，根据项目开发商来定，认筹金可刷卡）；3.对于已经开盘可以直接选购的项目，认筹金则为定金，直接支付给开发商，不可退；4.对于未开盘的项目，认筹金则为预订金，在开盘正式选定房屋前都可以办理退订；5.收到定金后，客户与开发商签定金合同以及其他与购房相关的资料；6.客户按买卖合同的付款进度直接付款给开发商账户，可支付美金或者越南盾；7.在商品房/别墅交付前30日，投资商通知客户收房日期，客户按买卖合同规定接收商品房/别墅。④买房相关手续和问题1.外国人持有效签证和护照可以在越南银行开户，客户可通过本地银行账户支付越南盾到开发商的账户；2.外国人可直接从国外汇美金给开发商的越南银行美金账户，或客户用现金转入投资商在越南的账户。⑤注意问题及税费例费1.外国人随身只能携带5000USD进越南；2.若是房产交易，携带的金额不能超过交易的价值（价格按房屋买卖合同为准）；3.商品房的增值税（VAT）是10%，别墅的增值税是10%（不包括土地使用权）；4.对于商品房：2%的公共面积维修费用；5.办理房产证：收取0.5%税，最多5亿越南盾/房产/每次注册。由省人委按每个时间段而定；6.申请证明的国家行政费用，例费：按每个时间段由国家规定收取，目前是661,000越南盾。⑥胡志明市的房价越南是不是房子很便宜？这个当然是大家最关心的问题了。越南的房价真的不低。作为习惯了北上广深房价的中国人，也表示“太贵了”！胡志明市作为越南实际上的经济中心，房价越靠近市中心越贵，均价4000美元/㎡，郊区也要1700-1800美元/㎡。在郊区买一间apartment的屋子大概需要准备80~100万人民币。已经比很多中国二线城市房价要高了。比方说，之前胡志明市平盛郡有一套楼盘，均价是2200美元/㎡。配有一流的私人医院、国际学校、超大游泳池……从2014年开盘，价格涨了30%，平均每年涨幅就有10%。还有一套楼盘，在市中心那里，旁边就是均薪最高的金融街，均价都要5000美元/㎡。高价公寓配套的花园：市中心价格最高的公寓是9000美元/㎡。其实，越南楼市也不是一般人能投资的起的。而越南年轻人月薪换成美元，差不多也就是300-500美元/月。年轻人基本不考虑在市中心买房，租房占大多数，买房更倾向在郊区买，毕竟越南的主要交通工具是摩托车，郊区和市中心也不算太远。⑦投资回报率刚才说买房贵，其实租房也贵。一室一厅，按50平米算，月租800美元。两室一厅，按70平米算，月租1000美元。三室一厅，按100平米算，月租1200美元。这租金，在深圳也能租个不错的小区了。所以，以2200美元的均价计算，投资回报率在7%左右，10-15年就可以收回购房成本。对比深圳，连续付58年的房租，才能把房子买下来，胡志明市的这个数字非常可观。和大部分海外置业的项目类似，在越南，中介也可以为客户提供出租服务，收取一个月的房租作为中介费。如果进行全托管，则每个月收取8%的房租，作为服务费。另，越南的apartment没有房产税，持有成本不高。⑧越南房地产历史走势越南总人口近1亿，人口结构以年轻人为主，19-40岁的青壮年劳动力约为45%。越南的两大城市聚集了全国近1/5的人口。且这两个城市的人口流入还在不断加速。和深圳一样，年轻人多，虽然贵，但房子还是刚需。越南的房价并不稳定，从2005年开始，越南的两大城市，河内市和胡志明市的房价步步上扬，直到2012年，中档楼盘的价格达到了2000-3000美元/平米，高档楼盘4000-6000美元。2013年房地产泡沫爆发，进入房地产投资低谷，14年经历了几年的修复和调整，如今又恢复至历史高位。15年新法律颁布，允许外国人投资本国房产，也算是为房地产的进一步繁荣注入了一针强心剂。由于之前房地产泡沫已经破裂过一次，所以现在的越南房价其实水分非常少。都是需求推动房价。投资回报率可以说是非常的高了。虽然2014年到现在房价涨了不少，但这几年，越南盾兑美元的汇率是一直在贬值，两相抵消，其实也赚不了多少钱了。买房是持有的是实实在在的不动产。据悉，大部分来到越南买房的外国人，做的主要还是长期投资的打算。以目前的租售比看，还算是一笔划算的买卖。——热门内容——|英国|美国|加拿大|新西兰|澳大利亚|香港||马来西亚|日本|泰国|
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