令人担忧的西安土地市场

如何看待百家号小程序热议话题「令人担忧的西安土地市场」
撰文=徐三刀PART1-薄皮西安究竟是什么撑起了西安房价，很多大一部分购房者会指认“土地价格”。认为土地价格实在太高，导致西安房价一路攀升。对于西安市来说，西安土地价格确实上涨了，2015年上半年经营性用地成交29宗，成交面积1612.43亩，成交金额462894万元，成交均价仅为287.08万元/亩。2018年上半年西安市经营性用地供应9165亩，成交9023亩，成交均价320万元/亩。这还是把一部分外溢拿地加进去，还有政府平台拿地，否则均价还得攀升9.6%。但按照全国房价1.3万/㎡的城市相比（2018年4月141个主要城市大数据房价指数（BHPI）中位数显示），西安土地价格还是比较便宜的，比起海口、南宁、泉州、金华等地，西安地价还是太低。比如浙江金华GDP仅为3870亿元，人口仅为556万人，房价13194元/㎡，楼板价却达到了2160-13250元/㎡，典型的面粉贵过面包。但我们不得不承认，这座“抖音之城”，借助土地市场收权，一阵代挂操作，确实将土地市场激活了，永兴坊的摔碗酒，往地上一摔，火了。PART2-土地断供面对高层提出的要求，西安一直蒙头追赶，做了不少活动，喊了不少口号，还提出了“追赶超越”，大小会议发言，动辄与成渝比较，捎带杭州。还有一些机构投其所好，每年评比“新一线”城市，西安连续上榜。连西安人自己都快忘了，西安在前三年元气大伤，几乎都快烂尾了（参照：西安房价是什么时候涨起来的？）。如今稍微有活力，就要把自己脑补成“国际西安”，忘掉了“县城西安”的景象。2015年全国房价上涨，北京五环房价6万+，深圳蓝山前海才5万+，成都不过一万。2015年年底之后，北上广深四大一线核心城市相继进入“豪宅元年”（广州被解读成“机遇之城”），其他强二线城市跟涨。因为西安经济实在太烂，2016年西安才算完全涨起来，那时候城南房价不多八千，房价还没有飞奔，但2016年最后一周竟然限购了！那个时候，最可怜的就是西安，外界闹得沸沸扬扬，被称之为“白菜”，本地媒体一致的口径是“西安没有资格被限购”。想一想也是，一个经济烂到底的城市，又没有经济支撑，也敢限购，就凭西安有文化么？但没有想到，资本市场如此不理性，根本不管西安人的疑惑，一线城市限购，强二线跟涨，一路横推，西安反而接收了资金潮，涨了起来。相比之下，土地市场却一路收紧，容积率压缩，西安房价不跌反涨。加上国家号召西安建设园林城市，西安不仅供地量降低，连容积率也要降低下去。于是，一些大型房企终于拿到了好地，终于可以引进TOP系列。按照官方的口径，收紧土地市场，原因在于刹住暗箱操作，堵住灰色利益链条。参考一下，过去用地划拨，违规商改住，非法占地建设等等，确实给西安造成了很多问题。最明显的一点就是，西安土地被低价处理，一大部分土地被人囤积居奇。但是药三分毒，三环以内，住宅用地更少。于是，我们看到了一幕，因为主城区土地断供，净地稀缺，地王终于到来。一系列连锁反应，我们就看到了，住宅市场一路高歌猛进，西安楼市进入了“五限时代”，即所谓：限购、限贷、限售、限价、限企业购房，还是清一色摇号。PART3-偏门地王自2013年海亮西沣路“总价地王”（总价10亿）、2014年悦荟“商业地王”（2466万元/亩）之后，西安土地市场已经很久没有响动了。2016年群贤道九号、融创锦业路、保利爱尚里、凤城六路、雁南二路等项目综合地价一亩都在一千万左右。2017年，西安市的“地王”，其实都有些不可思议，算是偏门地王，比较冷门。除了融创天价拍到东二环胡家庙陕建机场之外，其他地王都在哪里？三环之外，甚至于四环之外！碧桂园、沣东拍地王，竟然都在环线之外。连续偏门地王，难道只是因为环境素质高，天赋资源无可匹敌么？以下是2017年西安市住宅属性地块单价排行榜（中世咨询）：为什么西安的地王不在大明宫，为什么不在高新核心区？最差也应该在丈八路上吧？但这些反问，最终都被事实搪塞。2017年，西安土地市场火爆，出让金比2016年上涨了一倍多。西安市为了盘活存量资产，成立了土地工作领导小组，算是补了钙。五次会议，层层收权，逐渐促成了当前的格局，主城没地，每流出一块都是天价；新区供地集中于西咸、外埠，也是炮火连天，完全抢不到。PART4-击鼓传花土地市场想要如此持续上演高潮，透支的不仅是土地潜力，更重要的是房企无力为继。从两百万涨到四百万，开动脑筋就可以；但从两百万涨到八百万，就得有实力。否则贪图一时爽快，勇猛精进，最后只会脱阳猝死。西安的土地市场已经很邪乎了，三环以内的土地连房企三十强都拿不起了，贵得不仅离谱，还纯属不靠谱，土地居间动辄报价一千多万一亩。即便是常宁宫城改也敢要价千万一亩，实在上涨太快。备注：西安后卫寨立交车轨还记得2015年的土地市场吗？一亩地才两三百万，如今，价格上涨三倍！现在这种情况就像陕北炒煤窑，买地不计成本，只要还有下家，击鼓传花一路走，最后戛然而止，项一旦接盘者资金不够，或者缺少下家，项目都爆炸了。只要是商品，就是一定有价格，不会一路疯涨不见顶。如果市场周期向上，拿地风险较小；如果市场周期向下，高点拿地，最后一定是被套牢。仔细看一下，一些大型房企已经将拿地视线放在了外埠新区、周边区县，即便是主城区有地可拿，也不太热衷抢单。只有一些初来窄到的名企，一些不寻常、不知名、不知背景的企业抢单。踩准周期拿地是当前的万全之策，也是当前拿地的思考原点，不要看着有地就一哄而上，你知道那只手究竟是黑是白，还是白手套？备注：部分图片来源于网络，侵权立删
该话题由百家号作者房天下资讯「简介:买房、卖房、租房大平台」整理发布。
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