青岛棚户区改造政策调整，青岛房价走势将如何？

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6月28日，青岛发布《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》（以下简称《办法》），适用期为5年。之前青岛一直执行的是2012年市政府下发的《青岛市主城区危旧房改造房屋征收补偿安置办法》。青岛新棚改政策发布新《办法》与老《办法》相比有哪些调整？一、公摊建筑面积计算调整：新《办法》在被征收住宅房屋的应补偿面积的规定中，新增了关于“补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积”的规定。将公摊面积单独纳入补偿范围，不再按照此前的差额计算。二、奖励措施调整：新《办法》对原办法进行了调整，突出鼓励异地房屋安置和货币补偿由原来危旧房的普惠奖励，调整为鼓励和引导居民选择货币补偿或异地房屋补偿。三、补偿标准调整：新《办法》对青岛主城区棚户区改造房屋征收补偿实行一户一价！四、主城区范围：青岛市主城区指市南区、市北区和李沧区；崂山区、青西新区、城阳区、即墨市、胶州市、平度市和莱西市国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿，可参照制定实施。新棚改政策，改善人们居住水平可以看到，青岛对于棚改的补偿分配方式由鼓励货币补偿向实物补偿转变。主城区鼓励异地安置，而其他区域应该鼓励异地安置或原地安置补偿，均将逐步减少货币补偿安置。棚改对于房价上涨贡献颇大，特别是对于三四五线城市房价快速上涨“功不可没”！那么此次青岛棚改政策调整能致使房价盘整直至下跌吗？此次青岛棚改政策调整顺应了国家对于棚改政策的调整。国开行回收棚改项目贷款审批权，虽然现在对于今后政策没有做出进一步明确表示，但棚改政策并不会停止，会政策收紧，并会逐步减少货币安置的比例，增加实物安置的比例。这是一个过程！新旧小区居住环境对比棚改政策调整对于青岛房价走势的影响我们从两方面来看：一、从时间上来看：1、短期房价仍将惯性上涨：棚改是国家既定的政策，也是拉大经济、改善民生的重要途径，未来几年的规划都已经公布，不会轻易“缩量”。但方式上，可能会减少刺激房价的“货币棚改”方式，增加“实物安置”的数量。具体青岛而言，今后棚改政策思路基本遵循此思路，减少货币安置，增加实物安置。国开行明确表示原先审批的棚改项目会继续执行，因而之前手握重金补偿款的需求还会得到惯性释放，从而致使房价继续惯性上涨。原因很简单：缺乏安全合理的投资渠道：股市，水太深，没有深厚专业根底的散户将几百万甚或上亿资金砸入股市，听不到任何浪花溅起声，被人当成"韭菜"一查查收割；投资金融理财，最近无论线上、线下的投资理财平台，不管规模有多大，雷声滚滚，先后爆掉！试想谁还敢再投去“撸羊毛”，能保住本金就算万幸；开公司创业没基础，实在不行那就放到银行吃利息吧？可现实是存银行会因通货膨胀不断贬值，实际上是亏本了，所以为了确保不贬值还省心，管他今后什么政策，一转身，又把巨额拆迁款投入了进了楼市，直接助长了房价的飙涨。青岛棚改政策对房价走势的影响2、中长期房价将企稳横盘：棚改政策的实施主要是因为居住条件太差，配套不完善，于城市形象不利，更为重要的是城市的垂直空间没有得到充分的利用，如拆迁前，棚户区大多为低矮平层房子，拆迁后转身就是20至40层的高楼，容积率一下子从1左右飙升到3以上，建筑面积扩大了好几倍，久而久之，棚改的多了，房子也不断地增多。如果没有外来人口的持续流入，长远来看，因棚改的增多，房价会逐渐稳定下来。进入长期平衡状态。但这只是整个区域的均衡情况，但就具体区域来讲，那会大不相同，甚至会截然相反！棚改政策的转变青岛附属城区房价影响大二、从地域分布来看：1、目前找不出青岛城区房价下跌动能。也就是说房价继续上涨压力巨大。从青岛这段时间一连串动作来说，大青岛格局正在形成，成为国家中心城市目标正逐步接近，同时建立国际化都市的目标已经确立，作为青岛城区由于医疗、教育等优质资源集中地的吸引，涌入人口，住房需求量不会减少，因而房价上涨的动能很足。2、附属区域随着棚改货币化分配住房需求的停滞，并且人口聚集力动能不足，房价横盘直至下跌是大概率事件。进行实物安置，意味着政府统一在开发商那里采购房屋，用来安置棚户区居民。这有利于集体议价，控制房价上涨。还有利于保证一地的棚改，释放出来的购房需求100%留在此地，而不会跑到异地。但随着房价逐步趋稳，则民间热钱会回流城区。从而致使当地房价下跌，同时推动城区房价上涨。两极分化现象将会进一步加大。以上是本人对于青岛房价未来走势的判断，不构成投资建议。望广大朋友提出不同意见，一起探讨！
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