崛起的后花园：别再用老眼光看待旅顺

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近年来，大连楼市的热点板块紧随城市发展脚步，呈现“西拓北进”之势。华南、泡崖、辛寨子、体育新城等区域，身价与当年已不可同日而语。地少人多的高新区，高端项目逐渐占据主导，生活版图加速向西扩张。于是，越来越多的购房者开始寻找大连的下一个价格洼地。七爷认为，衡量一个板块是否值得选择，不单单是看价格，你要权衡它的产品、交通、升值潜力等方方面面。在这样的维度下，一向波澜不惊的旅顺重回我们的视线之中。从军事重镇到楼市洼地旅顺地处辽东半岛最南端，有着“渤海咽喉”之称，最早是独立存在的，实际建市也早于大连。建国后与大连市合并，作为大连市的一个市辖区，距离市中心不到40公里的距离。由于其特殊的地理和历史原因，旅顺在1996年才实现局部对外开放，全面对外开放的时间还不到十年。从旅顺的自然属性出发，被誉为“大连后花园”；从大连的房地产市场来看，则属于起步较晚的“置业低洼区”。2009年，国务院、中央军委批准旅顺正式全面对外开放，我们也从这一年开始盘点旅顺新建商品房的供销情况。数据来源：大连新峰地产2009-2013年，旅顺商品房供应面积处在一个高峰期。整体成交面积也是近年来最高，2009年突破了217万平，这要高于同年中山区的销量。2014-2016年，旅顺房地产市场开始走向低谷，量价齐跌，这也是受到大连楼市大环境的影响。2015年整体销售均价在6000元/平出头，处于近年的价格谷底。2017年市场迅速好转，量价得到明显提升，均价在6800元/平。今年，旅顺延续了良好的销售势头，截止到5月底，销量已经突破20万平，达到了去年的平均值，区域均价为7600元/平。在供应量逐年递减的情况下，目前旅顺市场整体呈现供小于求的态势。买账的不只是本地客群中铁春风十里的别墅和小高层、亿达第一郡四期的小高层和洋房、中庚香海金鼎六期的高层和小高层、华发新城二期的高层，都是现阶段的成交主力。整体来看，70-90平的刚需产品受欢迎度最高。旅顺同样是别墅的主要分布区域，早期的别墅产品面积较大，去化周期较长。位于旅顺主城区的世茂寰海城叠拼产品，单价在11000-13000元/平之间；去年大热的中铁春风十里，80-120平精装院落别墅，单价17000-35000元/平，河景总房款180万，海景在400万以上，中式建筑风格也相当有特点。旅顺房地产项目的客群构成，除了地缘性客户，还包括大连市内客户和外地客户。随着高新区土地储备和新增供应的减少，大量客户外溢到周边板块，旅顺成为承接高新区外溢最大的受益区域。对于市内客户来讲，旅顺自然环境优越，宜居指数很高，生活成本相对较低。交通环境的大力改善也让更多人打消置业顾虑。202延伸线更名为大连地铁12号线，并于去年6月实现与地铁1号线在河口站的同站换乘，旅顺从此融入大连一小时生活圈。大连至旅顺中路通道正加紧建设，预计将于2019年年底开通，届时全线车程仅需28分钟，将有效连接大连市中心与旅顺口区。而外地客户来大连置业的目的则与本地人不同，他们对于区域位置没有本地居民概念深刻，生活配套相对要求也不高，看中的是生态、宜居、养老这类因素。而且，大连新版限购令，并没有将旅顺纳入限购范围，在置业城市核心区受阻后，“退而求其次”的外地投资者也占有一定比例。沉寂八年，旅顺土地市场迎来大鳄在2010年前后，华发、保利、世茂、中庚、中铁、亿达等房企相继进入旅顺，早期大量供应的土地需要消化，使得政府在近年来也并不急于推出土地。在沉寂了八年之后，旅顺的土地市场在今年又一次重燃战火。随着大连主城区优质土地日渐稀缺，截止到5月底，旅顺今年就已供应4宗居住类用地，且全部成交。其中，位于旅顺新城两宗地块，吸引了万科、保利、华发、亿达和旭辉联合体等大鳄参与竞拍，经过70轮的激烈竞拍，最终被华润置地摘得。业内人士称，在旅顺三大板块中，新城区最具发展潜力，这是品牌房企所看重的。从项目配套来看，旅顺区政府、旅顺新城实验学校、旅顺中学都汇集在此，区内三级甲等医院预计今年开工，大型城市综合体也在规划当中，板块内还储备了大体量的商住用地。在大连至旅顺中路通道投用之后，旅顺新城的交通枢纽地位则将彻底凸显。目前，旅顺新城依然缺少一线开发商的高品质项目，华润置地的到来是否会引领旅顺步入优居新时代呢？此前的案名发布会，似乎已经给出了答案。华润置地将该项目命名为“幸福里”，希望在大连旅顺城市一体化的进程中，这个离大连主城区最近的区域能够因华润置地的入驻，在区域环境和居住品质等方面有所提升，真正让居者生活在幸福里。自2006年进驻滨城以来，华润置地已深耕大连12载，从星海湾壹号到半山悦景，从海中国到二十四城，从置地广场到考拉住区，始终在坚持品质创新，为大连塑造优居生活样板。如果你问我，大连楼市有没有泡沫，我很难给你一个满意的答案；但如果问我大连有没有区域价值被低估，我会说一定有的。不管是否认同，都请把一切交给时间。
该话题由百家号作者大连房讯「简介:你不知道的那些大连房产资讯」整理发布。
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