「终于落地幸福林带177亩土地被摘，二环又火了」百家号

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撰文=徐三刀
前言|Preface二环再次摘地，西安高价地再添案例！继东二环、青龙寺、北二环之后，幸福林带再次聚焦土地市场。2月27日，西安万寿中路与韩森路交汇处两块土地被摘，按照《西安市国有建设用地使用权拍卖出让公告西土出告字〔2019〕19号》显示，西安韩森寨板块2宗共计177.062亩土地进行挂牌拍卖。
PART1-聚焦二环宗地一：地籍编号XC11-2-253,位于新城区韩森路以南、万寿中路以西，净用地面积52479.34平方米（折合78.719亩），其中出让住宅用地33676.9平方米（折合50.515亩），出让商业用地18802.44平方米（折合28.204亩）。
用地性质为居住兼容商服，容积率5.32，建筑密度41.04%，绿地率30.22%。住宅用地出让70年，商服用地出让40年。
地籍编号XC11-2-253,该宗土地拍卖起始价46473万元。按照《土地转让补偿协议》，竞得者除了需要支付土地款外，还需要支付该宗土地的旧村拆迁、场地平整、垃圾清运、土地征收、无形改造等各项费用共计116049.99万元。
同时，竞得者还需要在2021年6月30日前负责在韩南村韩北村城中村改造项目范围内的安置地块（非出让地块）上建设并无偿建设交付韩南村韩北村村民安置房面积19.99万㎡。
土地拍卖加上拆迁安置、各项杂费，实际楼面价8470元/㎡，亩单价为3004万/亩，摘地综合成本为236485.99万。宗地二，地籍编号XC11-5-371,位于新城区爱民路以北、万寿中路以西，净用地面积65562.13平方米（折合98.343亩），其中出让住宅用地59254.79平方米（折合88.882亩），出让商业用地6307.34（折合9.461亩）。
用地性质为居住兼容商服，容积率2.8，建筑密度34.98%，绿地率35%。住宅用地出让70年，商服用地出让40年。宗地内配建的幼儿园为公办（建筑面积4185平方米），由竞得人建成后无偿移交政府相关部门。
地籍编号XC11-5-371,该宗土地拍卖起始价44921万元
。
按照《土地转让补偿协议》，竞得者除了需要支付土地款外，还需要支付该宗土地的旧村拆迁、场地平整、垃圾清运、土地征收、无形改造等各项费用共计144981.01万元。
同时，竞得者还需要在2021年6月30日前负责在韩南村韩北村城中村改造项目范围内的安置地块（非出让地块）上建设并无偿建设交付韩南村韩北村村民安置房面积24.98万㎡。
土地拍卖加上拆迁安置、各项杂费，实际楼面价15447元/㎡，亩单价为2883万/亩，摘地综合成本为283583.51万。这已经是进入2019年以来，西安拍出的第三宗高价地了，继莱安、正荣摘地大明宫之后，幸福林带再次刷新市场想象，流水的土地大戏，铁打的二环价值，一波刷新一波！PART2-资源密度此次摘地，地块处于万寿中路，属于二环到三环之内，需要从“二环”价值说起！在2016年底之前，二环价值璞玉未琢，很多人纠结：选三环外，还是选二环里？二环价值不清晰，关键还是认知不够，配套资源丰富，却被市场视而不见。但市场很好的扭转了人们的观念，三年转眼而过，打开楼市地图一看，突然发现，西安二环竟然成为高价盘聚集圈，房企一掷万金，在二环线上热血厮杀，一时之间，很多人就要问凭什么二环就要高价？
为什么众多房企聚焦二环，无论是省国资委旗下房企，还是全国TOP4的一线房企，又或是中小型房企，都要在二环线上厮杀？土地价值
。
两年多时间，二环线上十余次高价地闪现，二环逐渐价值凸显。西安二环线上，高价地此起彼伏，最早的就掌灯，以及后来的融创、陕西恒志、金泰恒业、莱安地产、正荣地产等，房企以脚投票，甚至于金泰恒业一次48亿资金，为西安二环价值投注。
唯有城市中心区域，土地价值无可估量，城市配套臻熟，值得房企高价投资。纵观国内土地拍卖，凡是城市核心地段，无一不是房企厮杀角逐之地。京沪如此，广深如此，西安也是如此，高端楼盘不离城芯。
截至目前，西安高价地最集中的板块便是二环线，东二环、北二环、南二环，甚至于西二环都是高价地聚集区，如今这一把火已经点燃了幸福林带，也给了幸福林带重塑城东名片的机会。这两宗土地，被三条地铁环绕，向北约一千米，地铁1号线万寿路站；向南约一千米，地铁6号线纬什街站；向西约一千五百米，地铁3号线长乐公园站；向东即为8号线（8号线站点正在规划中），地块东南侧便是西光中学。
从土地质素来看，堪称优质，属于幸福林带规划中的核心位置
。PART3-城东核心幸福林带是国家“一五计划”遗产，与大庆路林带、长安路林带、长乐路林带同一时间诞生，是西安知名景观带。作为曾经辉煌鼎盛的军工城所在，幸福林带属于城东核心区，南临曲江新区，北接浐灞生态区，全长5.85公里，宽140M，总占地面积117万㎡，是西安城东生态资源一条绿带。
＞备注：幸福林带规划图
为了焕新城东形象，激活区域价值，西安市打造幸福林带建设工程，其中包括林带景观，市政道路，综合管廊、地铁站点和地下空间五部分，计划总投资约200亿元。同时，幸福林带还将成为西安城东发展的重要“发动机”，通过幸福路地区“一带，两核，两轴，多中心”的规划理念，打造全球最大的地下空间综合体，全国最大的城市林带建设项目！
幸福林带地下空间分为两层，总建筑面积22万平米，地下一层为商业配套，将打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、观光于一体的国际化潮流体验式商业街区以及包括全国最大地下冰球馆在内的10个地下运动场馆，此外地下二层设置为停车库，可停放车辆9000余辆。
＞备注：西安幸福林带建设工程规划效果图（图片来源于西部网）
于此，这一次摘取的优质土地，无异于集合五大价值于一体，占据了城东最优质的资源
：
其一，区域
，幸福林带地段优越，东临浐灞，西至城墙，南到曲江，2.5公里直抵浐河，4公里抵达明城墙，集二环、文化、消费、景观、休闲于一体！
其二，产业
，幸福林带两侧将建成总部经济区，据悉西安银泰中心、传化智联西北运营总部、保利集团、海尔地产等将落户于此，将现代服务业、时尚购物、宜居休闲融为一体。
其三，商圈
，处于长乐路商圈与立丰商圈交汇处，近享立丰国际购物广场、中影星美国际影院、耀莱成龙国际影城、华东万和城、左右里购物中心等。
其四，教育
，幸福林带学校稠密，中学有黄河中学、西光中学（2座）、华山中学、行知中学、东方中学等超十所中学，还不包括小学、幼儿园等教育资源。
其五，公园
，近享5.85公里幸福林带，还有333亩长乐公园，未来幸福林带建成之后，将形成城东最大景观走廊，林水交融共生。
其六，地铁
，幸福林带地铁众多，地铁1/3/6/7/8号线均有设点，王家坟站、万寿路站、韩森路站、万寿路站等均可切换，贯通西咸、高新、曲江、雁塔。
为了搞清楚土地含金量，我们在第一时间去现场抓拍。幸福林带工程正值建设阶段，按照官方公布信息，2019年即将竣工，也就是说，这一地块新建项目在入驻之后，幸福林带项目或将运营成熟，无需等待。PART4-城市走势如今，西安城市向外极速扩张，新供应楼盘纷纷“跨三奔四”，越是如此，城市中心土地价值越发重要。历经十二次土地小组会议，西安土地供给从“新区增量开发”转向“主城挖掘存量”，大量棚改项目落地，高价净地诞生，二环便是其中之一。这一次幸福林带摘地，也充分验证了这一点。
西安住宅用地，
亩单价破三千万，楼面价破九千
，这些猩红的数据，一方面刺激行业前行，另一方面也刺激房企追求单位利润，打造高端项目，对于
规划、建筑、装修、服务
等品质提出了新要求。2019年幸福林带即将竣工，在城东二环上即将诞生一个世界级地下空间综合体，林涧水系湛湛，四季林木飘香，总部经济区于景观长廊两侧崛起，下一步，城东即将进入“幸福林带”。
据《西安日报》称“陕西省117个重点项目2019年开工，地铁8号线2023年通车”
，这条西安轨道路网中唯一的环线，一旦开通之后，将极大优化二环交通路网，疏通城内。
未来，地铁6/8号线将从幸福林带通过，方便高新、曲江、城东换乘，土地价值将再一次提升!【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】

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