「石景山：再说一遍，我是城六区，不是郊区」百家号

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△石景山游乐园石景山，和东城西城海淀朝阳一起，并列北京城六区。然而，做为地位尊崇的北京城六区之一，石景山却一直没什么存在感，甚至连丰台的影响力都比不了，有些不熟悉的人还认为它是远郊。
1为嘛呢?咱们先看看石景山的位置。△石景山区位图从地图上看，石景山的位置貌似还好，夹在海淀、丰台和门头沟之间，并不算偏远。但是，石景山很小。除了东西城之外，石景山的面积是最小的，只有84.38平方公里，咋比喻呢，大概一个回龙观社区＋天通苑社区那么大。而且还有23%的面积是山地。石景山总共63万人，人口和一个天通苑人口差不多，可想而知，人口也很少。轨道交通，目前只有1号线，虽然人少，但是1条也不够用啊，好歹也几十万人，就一条线进京，挤啊。另外，上面说了面积小，土地储备也很少，新地块也少。又因为是老区，老房基本上把全区的大部分能盖房的地块都占了。从首钢当年给工人盖的居民楼可以看出来，都快到山上去了好吗。再加上近些年的政策，对吧，不管是京津冀地铁高铁，还是市政府东迁，机场南飞，冬奥会等。SHI都吃不上热乎的，跟西面一点不挨着。修一趟S1还磨磨唧唧的这么久。还有，紧临着海淀区，大海淀多好啊，教育医疗工作机会各方面都比石景山强，石景山本来就不多的人才和企业，又被海淀吸走了不少。西边是门头沟，风景好空气好，住着跟度假一样，房价还比石景山便宜一半，有点钱的土豪都去门头沟买山景房了。这就很尴尬了。地少，人少，位置又偏，交通也不行，人才企业不强，环境也比不过，没有概念可以炒一炒，也没有新盘拉高价格，又没有政策扶持……石景山表示，我也很无奈呀，要不你来八大处算个命吧，可准了。那石景山的楼市，到底是个啥情况？2石景山的房价，在城六区里面是最低的，原因是上面说的那一堆。但是辩证的讲，石景山的位置距离天安门也才14公里，再不济也是城六区。从综合实力上讲。虽然比不上海淀学校好，但是教育水平比远郊强多了啊。虽然比不上门头沟风景好，但是石景山的综合实力比门头沟强啊，三甲医院，万达广场生活配套，1号线地铁，学校等等，都比门头沟强。而且现在大兴的价格都奔6-7万，石景山的新盘才6万，这叫啥，这叫价格洼地。总的来说，比我环境好的没我配套全，比我配套全的没我价格低，比我价格低的没我学校好，比我价格低、配套全、环境好、学校好的没我地段牛……田忌赛马的故事了解下。3具体分析石景山。咱们分5个方面概述。①交通
②教育
③商业配套
④医疗
⑤政策交通石景山的轨道交通目前有1号线。这条最早的线路，起点就是在石景山。尴尬的是，目前也只有这一条地铁，人多地铁少，导致每天从1号线出发都像是战斗一样。教育石景山整体教育水平在城六区算落后的，石景山比较好的学校基本类比海淀的普通学校，但和远郊县相比，教学质量还是要好不少，比上不足比下有余。商业配套石景山的配套除了万达广场之外，没什么特别知名的，好歹分一下吧，三个片区：苹果园、古城、鲁谷。苹果园人流量很大，但是人群消费能力不高，所以这里聚集了很多小商小贩，吃喝的小店为主。不过，苹果园东侧大悦城的定址，未来会成为石景山另一个商业地标。鲁谷片区，除了万达之外，没什么可说的。古城是老居民区，除了值得一提的盛景广场，也没别的可说的。医疗一句话，石景山看病一般去隔壁海淀。政策政策什么的，就不指望了。6号线快要通车算是政策利好吗？（捂脸）4接着说大家最关注的房子分两步讲，二手房、新房。先分几个片区，看图说话。△石景山地图石景山分为这几个片区：苹果园、古城、杨庄、八角、老山、玉泉路、鲁谷以及一些零散的小区。苹果园：整体均价在4.5万左右。苹果园地铁口是1号线起点，S1号线的终点，6号线的换乘站。门头沟的人流量加上居住在苹果园的人群，未来这里的人流量一定很大。官方给出的数据是，预测远期日均换乘客流达到90万人次。大量人群流动虽然会当地有一定的利好，但是如此人口规模，居住体验会很差，流动人口带来嘈杂的声音和安全隐患也是个负面影响。客观的讲，除了负面影响，S1号线的开通也会带来利好。门头沟据统计31万人，去北京的交通工具基本是开车和公交换石景山的地铁。而S1号线的开通会带来大量的双向购房需求，门头沟均价在3.3万，S1号线缩短了进京时间，对门头沟的房价也会有拉升的作用，对苹果园的房价肯定也会是一个利好。苹果园是以中低端消费为主，人群整体消费能力不高，商业也是中低端为主。周边的二手房一般在2000年左右的老房，都是这样。△苹果园附近老房
△苹果园附近老房综合讲，苹果园二手房房龄较老，位置好，交通便利，周边配套完善，但居住体验一般，交通方便，便民设施比较全面。要重点提一下苹果园的金顶街和模式口这两个区域：金顶街4.3万左右，2000年左右的住宅，比较新。
模式口价格浮动较大，3.6-4.2左右。一般是90年代左右的住房。这两个板块目前在苹果园和整个石景山价格是最低的。苹果园的交通枢纽地位，加上S1号线的金安桥站在这附近，重点是，据官方披露的消息，6号线的西延站，也在金安桥附近。门头沟的购房需求首先释放的区域。未来会有大量的人群需求，可预期升值空间在各个板块之首。有兴趣的可以去实地考察下。古城：古城的均价在4.8万左右。轨道交通是古城地铁站。古城和苹果园类似，二手房也是老房为主。古城的北辛安板块是一个热点，最大的棚户区已经拆迁了，为石景山未来的新盘释放了一个地块，11个小区69栋楼的回迁房也会给古城提供未来人口聚集的空间，对这个版块的人口增加了扩容空间。杨庄：均价在4.9万左右。杨庄整体楼盘的楼龄比较年轻，整体看上去品质较高。人流量没那么大，不会很嘈杂。紧挨着北方工业大学，也有一定的学区氛围。但是交通是硬伤。离地铁有一段距离，大概在2-3公里的距离，需要坐公交或者骑单车或者走路。当然开车很方便。位置不错，紧挨五环边和海淀区，价格也要稍高一些。八角：均价在4.7万左右。八角的二手房基本上以60-80年代为主，楼龄是最老的。普遍老破小集中区。这里更适合一些比如集体户口买不起市区其他版块，又想落户在市区的。可以考虑这。最低有4万左右的，比如八角路小区。老山：均价5.2万左右。老山的二手房基本是80年代的老房。但是交通和地理位置都是石景山最优质的，属于五环内。配套也非常完善，离万达广场很近。鲁谷：均价5.2万提到鲁谷先说一下远洋的楼盘。体量大、品质高、楼房新，一万多套的楼盘体量，加上名企自带光环。还有万达广场也在这个版块，升值空间和升值速度都不是一般小开发商比拟的。当然远洋系的普遍价格也达到了6.6万，远洋沁山水均价7.9万。鲁谷是石景山高端的区域，五环内的位置，交通便利配套完整，没有太多的硬伤。玉泉路：均价7.1万玉泉路比较特殊，已经无限接近海淀区，虽然属于石景山。这个版块没什么可说的，各方面都很好，价格也是石景山最高的。离着天安门才不到14公里。新房石景山新盘较少，我们重点说下中海和一个高端低密盘。首先中海寰宇天下，关注的人很多。交房时间预计在2020年底交房。在售房源为85㎡的两居室、97-125㎡的三居室、145㎡和175㎡的四居室，目前房源价格在61000元/㎡左右。户型图在网上可以查到，中规中矩。我们看看周边情况。对面是首钢集团的总部，当然不用担心，首钢集团已经搬迁，空气污染的问题没有了。
△中海寰宇天下紧挨着的老房△中海其他项目首先中海开发商的实力很好，楼盘的质量虽然现在看不到，但是可以从之前开发过的楼盘了解，还是很靠谱。据悉中海长安雅苑的15年的开盘价也就在2.6万左右，现在普遍5万以上。那么中海寰宇这个楼盘是否值得购买?优点我们可以看出，位置在石景山还不错，离规划中的地铁口很近，新盘价格不高，属于刚需盘，开发商户型各方面都能达到良好线。重点说说需要注意的有哪些。第一石景山整体板块不说了，北京西的楼市一直很弱。第二旁边还有不少空地，未来配套能否完善不能确定，挨着最近的老房也拉低了整体板块的品质。第三教育和医疗一般，这也是石景山的普遍特点。第四价格。虽然6万左右的价格并不高，但是也不算太低。同等价格，在北京稍远些的北面和南面也有的选。不过综合来说，确实算一个适合刚需上车的楼盘。另一个盘是远洋天著春秋，这是个典型的CEO盘。均价91000，以别墅和洋房为主，总价普遍超过两千万，属于CEO盘。远洋的品质、户型和小区设计都没话说，问题在于总价太高，又位于石景山这么一个大家都认为应该低价的区域，难免定位就有点尴尬。5总体来说，石景山的楼盘适合以下人群。第一是本地人想要本区内改善的。第二奔着石景山比较不错的地段和相对低的价格。第三在在北京西部工作，离着石景山比较近，不会太在意学区的上班族。第四想要在北京买房，先落个户口，但是别的区价格都比较贵，或者比较远不甘心，石景山从价格和地段上都有兼顾到，也可以作为往市区的跳板。实事求是的讲，想要在城区内上车，石景山综合性价比是最高的。最后，石景山的八大处寺庙外的道士，算卦真的很灵。
该话题由百家号作者米宅郑州楼市微观察「简介:米宅旗下，深度分析郑州房地产、教育等领域」整理发布
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