「深圳控股靠大宗交易勉强达标，希望恒大重组尽快完成」百家号

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作为深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，深圳控股2018年受深圳房地产市场低迷影响较大，依靠累计87.3亿元的大宗交易，其全年合约销售额同比增长43.1%至164亿元，勉强完成年初制定的150亿元目标，但未达到年中上调后的200亿元目标。
“731政策对公司在深圳的项目影响确实比较大，许多买家转为观望心态，项目去化率只有20%-30%。”在3月29日深圳控股于香港举行的业绩发布会上，副总裁董方坦言。也正是基于对当前市场回暖并不乐观的判断，深圳控股将今年销售目标值定在了180亿元。
大宗交易占比过半深圳控股2018年度业绩报告显示，其全年实现销售面积约57.1万平米，同比上升1.3%，合约销售额约164.5亿元，同比上升约43.1%。合约销售贡献主要来自深业中城、泰富广场、深业东岭等项目。
据时代财经了解，在2018年8月的中期业绩会上，深圳控股宣布，将2018年的销售目标由150亿元提高至200亿元，并对完成目标充满信心。但世事难料，深圳控股去年下半年推出的深业中城公寓、写字楼和泰富广场项目受“731”政策影响较大，这也造成深圳控股下半年的业绩乏力。
数据显示，截至2018年11月，深圳控股累计合约销售额只有90.24亿元，为达成年初的150亿元销售目标，其在去年12月通过大宗交易的形式，将深业中城和泰富广场项目的写字楼及公寓，以及观澜玫瑰苑项目的商业出售，录得合同销售约68亿元。
大宗交易对深圳控股2018年的业绩贡献巨大，其全年大宗交易额达到87.3亿元，占总合约销售的53%。深圳控股董事会主席吕华表示，“731之后，深圳楼市尤其是公寓市场十分低迷，我们是被迫做了大宗交易。”
而对于今年否会继续采用大宗交易的形式实现销售目标，吕华称，若住宅市场销售好，深圳控股还是会以散售为主，如果销售不好，也会把握大宗交易机会；而在写字楼市场，当前并没有任何回暖迹象，大宗交易是很重要的渠道，并且写字楼散售也不利于后期运营管理。
深圳控股将2019年度的销售目标定在了180亿元，同比增速不到10%，董方表示，定下这一目标是基于三方面的考虑，一是深圳楼市从去年十月开始进入低迷状态，目前市场并未回暖；二是深圳的政策并没有明显放松的迹象；三是整体经济状况并不是特别乐观。
董方认为，这是一个相对谨慎稳健的定位，符合实际情况。在资源获取方面，深圳控股聚焦粤港澳大湾区，截至2018年底的土储规划总建筑面积约628万平方米，计容建筑面积467万平方米。2019年深圳控股全年可售货值约362亿元，其中位于深圳的货值占比约70%。
轻资产混改全面启动和销售一样，深圳控股2018年的盈利情况也算不上突出。报告期内，深圳控股核心盈利31.48亿港元，同比减少221.5%；权益股东应占净利润为34.15亿港元，同比下降31.0%。
针对权益股东应占净利润下降的问题，深圳控股表示，这是由于2017年集团出售三四线城市项目获得33亿港元的一次性盈利而存在较高基数，加上受集团持有的恒大地产股权公允值变动产生的非现金损失8.5亿港元的影响。
据了解，2017年深圳控股出资55亿元换取恒大地产1.7626%的股权。对于恒大重组深深房的进展问题，深圳控股首席运营官朱国强表示：“恒大与深深房的重组史无前例，目前重组工作正在稳步推进。我们也希望恒大能够尽快完成重组，为包括深圳控股在内的股东带来丰厚的收益。
根据投资协议规定，若恒大重组深深房在2020年1月31日前仍未完成，深圳控股有权要求凯隆置业或恒大控股股东许家印以原有投资成本购回其持有的全部恒大地产股权，或者要求凯隆置业再向深圳控股无偿转让届时其是有的恒大地产50%股权作为补偿。
除了地产业务外，2018年深圳控股的转型发展也迈出了新的步伐，全面启动轻资产业务板块的混合所有制改革，在分别整合商业运营、物业管理、代建业务以及智慧园区运营等轻资产运营业务的基础上，设立了四家轻资产运营管理公司，并制定了包含引入战略投资者和管理层持股的混改方案。
“我们进行混改的业务都是与主营业务紧密相关的，总体的方案架构在去年都获得了国资委的立项审批。同时，混改班子的组建已经完成。战略投资者目前仍在洽谈中，会经过市场挂牌最终确定。”深圳控股执行董事、总裁黄伟对时代财经表示
而关于管理层持股的具体细节，黄伟透露，从目前制度设计架构上来看，管理层持股所占的比例大概会在25%左右，而核心人员的持股以及定价上还需进一步评估，整体的工作计划在今年底完成。

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