「中国房地产能否真正实现“软着陆”」百家号

「中国房地产能否真正实现“软着陆”」百家号_作者自评：

如何看待百家号Lite小程序热议话题「中国房地产能否真正实现“软着陆”」
为了能让房地产实现“软着陆”，避免房地产市场发生大波动，一些专家曾先后积极建言献策。据《经济日报》12月4日报道，该报邀请了二位知名经济学专家，一起商讨如何缩小房地产与其他行业间的利差，有效引导资金回归实体产业，并且解决房地产投机炒作顽疾，避免发生楼市危机，以及更大范围内的危机。
通观专家的意见和建议主要有三大看点：一是，缩小房地产业和其他行业之间的利差，有效引导资金回归实体产业部门。而实体产业发展将不断提高居民收入水平。
只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅，不断降低房价收入比，通过“挤泡沫”而非“剌破沫”的方式，就能实现我国房地产市场“软着陆”，避免断崖式剧烈调整。
二是，在“稳经济”还是“保房价”方面，二位专家坚称要“保经济”。不过，短期内房地产的衰退会影响国内经济增速。但是若放任房价继续上涨将会带来更大的风险。两位专家建议政府，要避免重蹈过去房地产市场成为“空调”的覆撤。将本轮执行了二年多的房地产调控进行到底。
三是，中国应该避免历史上房价大跌的惨痛教训重演。日本楼市泡沫破裂时，首都圈和京畿圈新房均价在一年内分别降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。美国次贷危机之时，2008年12月份标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月份下降了26%，并进入连续6年的下降期。
不过，专家们稍感欣慰的是，与美、日等国家不同，中国土地供应权掌握在政府部门手中。如果政府部门主动增加土地供应，就能稳定房地产市场，以确保房地产调控的成功，这两年调控的实践也证明了这一点。
对此，我们认为，二位经济学家希望房地产市场“软着陆”，避免房地产发生大起大落，以及希望房地产调控政策继续下去的想法都是好的，但是有部分观点就值得商榷。
首先，当前的高房价能否轻易的“软着陆”？据两位专家观点，只要老百姓的工资收入增长超过房价上涨，房地产市场就能实现“软着陆”。先来解释一下，什么是房地产的“软着陆”，就是既要不给国内经济和金融带来特别大的冲击，也要让房地产顺利完成“去投机化、去杠杆化”目标。届时，当地房价涨跌将由居民收入增减来决定，房地产市场回归“房住不炒”。
而我们认为，当前国内经济下行压力很大，老百姓的收入增长预期肯定不如过去。而真正要让房价软着陆的办法是：一是长期实行限购、限售令，这样可以通过限制房产交易的方式，来防止房价大涨大跌。
二是，让大城市的房价以每年下跌15%左右的速度下调，而当地居民收入也每年相应逐步上涨，直到房价与当地居民收入接轨为止，可能耗时比较长，但要“软着陆”又有什么办法呢？那种“只许房价涨，不许房价跌”的观点是不现实的。
再者，二位专家认为，只有增加了土地市场的供应，才能遏制住房价的过快上涨。但是，如果不让房地产市场去投机化，政府部门哪怕供应再多的土地，开发商建造再多的房产，都会被炒房者一抢而空。而投机性需求又会激发一批刚需非理性购房需求。
所以，少数投机者通过杠杆效应，囤积大量房产，而多数自住型刚需却只能望房兴叹。为了遏制各地房价上涨，政府部门必须要把房地产投机性需求打掉，这样房价上涨势头才能得到抑制。
最后，二位专家还为中国有强大的管控房地产市场的能力而沾沾自喜，认为日本、美国当年调控房地产能力都不强。但是，日本、美国政府当年都是主动把房地产泡沫被挤压掉就没事了，而且这样的市场化经济也有“自动修复”功能，出现金融危机，也不会伤到元气。
而我们中国往往喜欢人为去管控房地产市场，这种人为干预市场，一会儿放松管制，一会儿收紧管制力度，这样会把本来要被挤破的房地产泡沫又被人为吹大，真正要是爆发房地产金融风险，恐怕会比当年的日本、美国问题更严重，更难收拾。
中国房地产泡沫发展到今天，即使不进行挤泡沫，恐怕房地产也已危机四伏。现在，不应拿别国的历史与自己相对比，因为中国的房地产问题要比当年美国、日本的楼市危险得多。所以，只能通过限购令来防止房价大跌，让大城市房价每年降一点，居民收入再增长一点，慢慢软着陆。至于部分中小城市房价，也只能听天由命了。
该话题由百家号作者平说财经张平「简介:让财经服务生活，为百姓投资点灯。」整理发布
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